Se votará este jueves en el Senado

Los inquilinos, ahora sí, tendrán su ley de alquileres

El Senado votará este jueves la Ley de Alquileres, que beneficiará a 9 millones de inquilinos e inquilinas en todo el país. Luego de cinco años de mezquindades e intereses económicos cruzados que impidieron la sanción de una nueva normativa, se abren nuevas condiciones para exigir mayores regulaciones en el acceso a la vivienda digna.

Tras cinco años de desidia y avance inescrupuloso de las fuerzas del mercado, la Cámara de Senadores se apresta a votar este jueves la Ley de Alquileres para otorgar la media sanción restante y beneficiar a 9 millones de inquilinos e inquilinas de todo el país. Desde las organizaciones que representan al sector aseguran que la nueva ley será el marco para traer un mayor equilibrio entre las partes, ampliando derechos y empezando a poner en manos del Estado el resguardo del derecho a la vivienda digna.

En la sesión del jueves pasado, la oposición de Juntos por el Cambio no dio quórum para abordar el proyecto en el recinto. Sin embargo, en esta oportunidad no se necesita la adhesión de dos tercios de los presentes para su tratamiento y alcanzará con el voto de la mayoría simple oficialista para lograr la aprobación. Esta ley traería como correlato la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, con lo cual tendrá vigencia en todo el territorio nacional.

Los puntos más progresivos de la Ley de Alquileres son: la obligación de registrar todos los contratos ante la AFIP, que podrá sancionar a quienes incumplan; la extensión del plazo mínimo del contrato de alquiler a tres años (actualmente es de dos) para tener una mayor estabilidad; la fijación de los ajustes de los contratos en forma anual y no cada seis meses, a partir del índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE). También se regulan las expensas para que los inquilinos no deban pagar más arreglos del edificio y, al mismo tiempo, sólo tengan que poner un mes de depósito por los tres años de alquiler. Por último, se amplían las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo.

También es cierto que las cámaras inmobiliarias lograron introducir parte de sus intereses a cambio de una mayor regulación. En ese marco, se agilizan las demandas de desalojo al considerar que los plazos judiciales empiezan a transcurrir desde el momento en que el propietario le envía una carta documento al inquilino exigiendo el abandono del inmueble. Esto daría lugar a desalojos express en el lapso de tres meses. Otro artículo a pedido del sector empresarial le abre la posibilidad a los bancos de participar en la locación para vivienda, puesto que autoriza la creación de servicios de alquiler en la firma de contratos.

Donde el Estado se retira, el mercado avanza

La Ley 23.091 de Locaciones Urbanas se sancionó en septiembre del año 1984 y planteaba, entre otras cosas, que «para el ajuste del valor de los alquileres deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salario, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo». Sin embargo, esta normativa de tinte conservadora fue derogada con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial en el año 2015.

Desde ese momento, hasta la actualidad, transcurrieron cinco años de lucha marcados por una gran cantidad de avances y retrocesos producto de fuertes mezquindades políticas e intereses económicos detrás. En noviembre de 2016, el Senado había dado media sanción al proyecto impulsado por Inquilinos Agrupados y presentado por la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FPV). Lo cierto es que las posteriores presiones del mercado inmobiliario y ciertas disputas internas dentro del bloque de Cambiemos derivaron en la pérdida de estado parlamentario del proyecto de ley que naufragó moribundo en la Cámara de Diputados durante dos años.

La problemática de los alquileres se acentuó con la falta de regulación del Estado y se enmarca dentro de un contexto socio-habitacional que se reproduce como tal en las grandes ciudades del país y que se vincula con el acceso al espacio urbano. En la Ciudad de Buenos Aires, un informe de la Defensoría del Pueblo del año 2017 dio cuenta que el fuerte incremento de los hogares inquilinos (pasó del 23,9% en el año 2003 a superar el 35% en 2017), frente a la falta de regulación estatal del mercado del suelo y su articulación con las políticas habitacionales implementadas, «empuja a los sectores de escasos recursos hacia el mercado informal. Esto significa que una gran porción de esta población se encuentre alquilando sin un contrato formal, sometiéndose a las arbitrariedades producidas en los valores del mercado y a condiciones habitacionales desfavorables, así como a la inseguridad jurídica».

Datos que preocupan

La pandemia profundizó los dificultades estructurales que aquejan desde hace tiempo a los inquilinos e inquilinas en la Argentina. Según la última encuesta de la Federación de Inquilinos Nacional, el 49% atraviesa problemas para pagar el alquiler de junio. Si bien se produjo una baja con respecto al mes anterior debido a «la apertura de la cuarentena en varias provincias del país», el 68% de los encuestados obtuvo menos ingresos o directamente dejó de percibirlos. Por su parte, el 67% dijo estar endeudado o recibiendo ayuda de algún familiar y el 33% manifestó haber sufrido algún tipo de violencia por parte de las inmobiliarias o propietarios.

La sanción de una Ley de Alquileres será, sin lugar a dudas, un nuevo punto de partida para que los diferentes niveles del Estado empiecen a trabajar mancomunadamente con las diferentes organizaciones de inquilinos bajo la premisa de revertir números que preocupan. En la Ciudad de Buenos Aires, donde hay un millón de inquilinos, algunos datos provistos por la Defensoría del Pueblo en mayo de 2019 dan cuenta de esta necesidad:

  • Los alquileres temporarios -con una duración de entre 3 y 12 meses- son una modalidad en fuerte expansión, que ya representan más del 40% del total de la oferta de viviendas en alquiler de la metrópolis porteña. Esto se ancla en la posibilidad de aumentar los precios con mayor frecuencia y en la obtención de una rentabilidad mucho más elevada.
  • Dentro de los inquilinos que tienen dificultades para pagar el alquiler, uno de cada tres se acerca para rescindir anticipadamente su contrato, por imposibilidad de sostener el pago. Se trata de aquellos que se mudan a lugares más chicos o económicos. El alquiler «informal» empieza a ser una alternativa numerosa, cambiando comodidad por precio.
  • La desigualdad de ingresos entre varones y mujeres impacta directamente en las dificultades para sostener mes a mes los gastos que demanda el alquiler.
  • A la mitad de la población ocupada que percibe ingresos inferiores a $20.000 le resulta prácticamente imposible afrontar todos los gastos asociados a alquilar una vivienda y, al mismo tiempo, mantener niveles elementales de consumo: esto los convierte en hogares pobres dentro de barrios de clase media.

 

Foto de portada: Juan José García

 

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