Al inicio de la pandemia, el presidente Alberto Fernández dictó el DNU 320/20, por el cual prorrogó los contratos de alquiler, congeló sus precios, prohibió los desalojos, y postergó el pago de deudas acumuladas de quienes no pudieran pagar el alquiler hasta el 30 de septiembre. Durante este período, desde diversas organizaciones del sector inquilino y sindicatos de trabajo venimos observando con enorme preocupación el sobre-endeudamiento acumulado por personas y familias inquilinas, así como el preocupante nivel de incumplimiento de este decreto (o su intento) tanto de intermediarios del sector inmobiliario como de particulares que desconocen la nueva normativa vigente y actúan arrastrados por la naturalización de las malas praxis.
La situación que atravesamos, sin precedentes, sigue demandando medidas excepcionales y profundas, y ha puesto de manifiesto la fragilidad de las formas de tenencia de la vivienda para millones de personas y familias en Argentina, y la alarmante inseguridad en la que viven.
Al mismo tiempo, en los últimos días, el Consejo Federal de Corredores Inmobiliarios (CoFeCi) y el Colegio de Martilleros han emitido comunicados solicitando la no renovación del decreto, sin plantear, lamentablemente, algún otro tipo de medida que aporte a la solución efectiva de este conflicto social. Estos comunicados reflejan la tremenda resistencia de quienes intervienen en el mercado de la oferta inmobiliaria para adecuar sus prácticas profesionales a las garantías y derechos humanos reconocidos en la Constitución.
Estas organizaciones quedaron ancladas en el espíritu de los viejos códigos civiles decimonónicos previos al sufragio universal. Expresiones tales como “contaminación legislativa” o “intervención del Estado en contratos entre particulares”, muestran el grave desfasaje de este sector (que no representa a los propietarios, sino al negocio de la intermediación inmobiliaria) en la comprensión de las funciones y del rol de los modernos Estados democráticos y sus constituciones.
El interés de parte que manifiestamente presentan estos actores debe alertarnos sobre la profunda necesidad de trasformación y mayor regulación de este sector. Olvidan, o prefieren no comprender que, en las democracias modernas, el Parlamento y las Instituciones de Gobierno son quienes tienen la legitimidad delegada del conjunto de la sociedad para regular e intervenir en las relaciones entre particulares y de éstos con la propia Administración. Así está diseñado el sistema republicano, a fin de asegurar un piso de derechos para toda la población en base al poder del voto igual para toda la ciudadanía. Al mismo tiempo, quienes hablan de un intervencionismo del Estado en “contratos entre particulares” parecen olvidar que es su propio sector el que se configura como un tercero que interviene en estos contratos, los cuales entonces, dejan de ser “entre particulares”. Desde el momento en que su intervención encierra un interés de parte, al depender su propio lucro o beneficio de dicha intermediación, resulta aún más necesaria e inevitable la intervención del Estado. Asimismo, ocurre con la prestación que realizan tantos otros profesionales cuyo desempeño afecta derechos humanos fundamentales como la salud o la educación.
Por otro lado, las alusiones a la afectación del derecho de propiedad carecen igualmente de base jurídica cuando se trata de regular un mercado concreto, ya que nadie está discutiendo el título de propiedad. Por ejemplo, el propietario de un auto entiende sin ningún problema que nadie está violando su derecho de propiedad sobre el auto cuando el Estado establece normas de circulación, máximos de velocidad o inspecciones técnicas y periódicas sobre su vehículo. El propietario, desde el momento en que el uso de su vehículo afecta otros bienes y derechos, comprende que debe adaptar el mismo a un conjunto de normas. Repetimos, lo que se regula y adapta es el uso, no la propiedad del vehículo, porque su uso puede afectar otros bienes jurídicos y derechos igualmente protegidos. Es hora de que tanto propietarios como intermediarios del sector inmobiliario actualicen su perspectiva sobre las regulaciones que, no sólo en Argentina, sino en muchos otros Estados y ciudades del mundo, se están implementando a fin de garantizar, proteger y asegurar un adecuado equilibrio de todos los intereses en juego cuando se trata de “salir a circular” en el mercado inmobiliario.
La falta de una adecuada regulación durante décadas, que ha empezado a subsanarse con la aprobación de la nueva ley de alquileres, es una de las causas de las enormes necesidades habitacionales que vienen enfrentando amplios sectores de la población antes de la pandemia por la dinámica de subas constantes de los precios de los alquileres, los ingentes gastos de renovación y la pérdida del salario real frente a la inflación. Todos estos son sucesos vinculados a la desregulación del mercado inmobiliario y a la mercantilización y financiarización del sistema habitacional.
Podemos hablar y dialogar sobre distintas formas de ajustar y afinar este tipo de regulaciones, pero si algo queda claro en la actual pandemia es que necesitamos una mayor regulación a fin de evitar caer en el caos o en una creciente y peligrosa conflictividad social.
En los últimos días hemos visto con preocupación, por su relevancia mediática, distintos posicionamientos tanto gubernamentales como de otros sectores de incidencia pública, que criminalizan o estigmatizan determinados procesos de tomas de tierra. De la misma manera en que el Estado pone en marcha todo su aparato comunicacional y de seguridad para frenar estos procesos, debemos señalar su ausencia frente a otras medidas de fuerza, igualmente ilegales, como las que se han desarrollado estos meses en contravención de la nueva ley de Alquileres y de la prohibición de desalojos dispuesta por el Decreto 320/20. No es posible avanzar si primero no damos cuenta de este desbalance en el accionar del Estado a la hora de de garantizar los derechos de unxs y otrxs, y la tremenda inseguridad e inestabilidad que las familias no propietarias vienen padeciendo en relación a las distintas formas de tenencia de vivienda. Especialmente aquellas que se dan en los barrios populares y en las villas, donde brillan por su ausencia mecanismos efectivos de garantía de derechos a través de la Administración del Estado, donde especialmente la parte más indefensa y vulnerada, las familias inquilinas, puedan hacerlos valer.
Al mismo tiempo, corresponde señalar que, si queremos defender el derecho de propiedad privada, en especial la del suelo, debemos garantizar su acceso democrático, legal y asequible para todos los sectores. El Estado debe emplear toda su potencialidad y recursos para terminar con la desigualdad sistémica en el acceso a la propiedad del suelo y al hábitat.
Un elemento esencial en la garantía del derecho a la vivienda es precisamente el de la seguridad en la tenencia. El DNU 320/20 vino, por todo lo que acabamos de plantear, a cumplir con el mandato constitucional de garantizar este derecho en un momento excepcional de pandemia. Al mismo tiempo, tal como apuntamos a los pocos días de su promulgación, este decreto dejó para más adelante otra cuestión fundamental como es la gestión del endeudamiento de las personas y familias inquilinas. Endeudamiento que inevitablemente se ha producido en medio de una situación donde millones de argentinas y argentinos quedaron imposibilitados para generar ingresos suficientes para la vida diaria. Este sobreendeudamiento ha generado, igualmente, un efecto dominó sobre pequeños propietarios que tenían organizada su economía en torno al ingreso por alquileres. Y su correlato, que es la actual situación de tensión social por la muy desigual capacidad del sector locador para financiar la deuda acumulada y encontrar soluciones individuales. No es posible salir de esta situación sin una solución colectiva y sistémica.
Es necesario tomar medidas urgentes, enfocadas a dotar de mayor seguridad jurídica y previsibilidad a unos y a otros, a fin de organizar una salida paulatina, organizada, y con un justo reparto de las cargas, para estos sectores.
Solicitamos no solamente la prórroga del DNU N° 320/20 cuya extensión como mínimo hasta marzo de 2021 resulta irrenunciable, sino también su ampliación, mediante la inclusión de medidas que garanticen un desendeudamiento efectivo, con la participación del Estado tanto en la socialización de la deuda como a través de una profunda reforma sistémica del mercado del suelo y la vivienda, como único “interventor” o “árbitro” con legitimidad democrática plena para garantizar y organizar una salida que equilibre cargas y derechos, en aras de la paz social.
La suspensión de los desalojos no solamente debe preverse para la falta de pagos, sino que también debe alcanzar a otros desalojos de muchas familias que surgen de situaciones que están por fuera de contratos de alquiler.
No fue suficiente la regulación del DNU 320/2020 con relación a los contratos de alquiler informales en las villas. En estas situaciones el respeto por esta normativa estuvo ausente porque no está presente el Estado para hacer respetar la normativa rigiendo la ley del más fuerte. Las familias necesitan apoyo económico estatal para poder pagar sus alquileres.
Algunas de estas medidas ya las apuntamos en nuestro informe (https://buff.ly/2WT0kWz).
Al mismo tiempo, el sector de la intermediación inmobiliaria debe blanquear su interés de parte en esta situación, como sector afectado. Y en su caso, plantear sus propios canales de diálogo para organizar una efectiva transición y adaptación democrática a las nuevas regulaciones, así como a la necesaria configuración de la prestación del acceso a la vivienda digna como un servicio público, que ha puesto en evidencia la pandemia. Con límites y garantías.
? Por todo lo expuesto, consideramos extremadamente urgente la prórroga del DNU 320/2020 y la adopción de medidas adecuadas para garantizar el desendeudamiento de las familias inquilinas.
Si acompañas estos pedidos, puedes firmar aquí para apoyar: https://forms.gle/2NN7id5boQLB6swe6
