Temporada alta de remates en el Parque de la Innovaci贸n

馃挵 El GCBA, en los 煤ltimos tres meses, convoc贸 a seis subastas p煤blicas para la venta de parcelas del Parque de la Innovaci贸n. El Silicon Valley porte帽o por ahora se reduce a oficinas para co-working y departamentos Premium.

Hace s贸lo un mes, Horacio Rodr铆guez Larreta recorri贸 las primeras calles del futuro Parque de Innovaci贸n en el barrio de N煤帽ez, en el terreno del ex Tiro Federal, y dijo sonriente: 鈥淎postamos por la econom铆a del conocimiento y la educaci贸n de calidad鈥. En el predio de 12 hect谩reas situado sobre Avenida del Libertador, una de las zonas m谩s exclusivas de la Ciudad, se desarrollar谩n entre 330.000 y 360.000 m2 en los que se incluye 鈥渦n campus que reunir谩 instituciones p煤blicas y privadas destinadas a la innovaci贸n, la ense帽anza superior y la investigaci贸n cient铆fica aplicada鈥, pero tambi茅n 鈥渙ficinas, usos mixtos e inversiones residenciales鈥. Sin embargo, en el Silicon Valley porte帽o, de seis predios subastados, la mitad fueron para espacios de 鈥渃o-working鈥 y para construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40% de su valor y hasta 24 c贸modas cuotas de pago en pesos, lo que va mostrando a las claras otra entrega millonaria de tierras p煤blicas en la Ciudad.

Innovaci贸n, s贸lo para los negocios

En junio de 2020, mientras comenzaban a multiplicarse los casos de Covid-19 y en la Ciudad se declaraba la Emergencia Sanitaria, el gobierno porte帽o consider贸 oportuno convocar a la primera subasta del futuro Parque de la Innovaci贸n.

La Parcela 1 de la Manzana 146O del Pol铆gono C, que tiene 1800 m2 de superficie y donde est谩 permitido construir 16 mil m2 (aproximadamente 12.800 m2 vendibles), se subast贸 finalmente en agosto de 2020 por 925 millones de pesos (11,9 millones de d贸lares al cambio oficial de esa fecha – $/U$S 鈥 $77,75)[1].

Por lo tanto, podr铆amos decir que la Parcela 1 se vendi贸 a 16.223.478 UVAs. El mismo d铆a, una UVA del Banco Central equival铆a a $57,03 pesos. Si dividimos esta cantidad por los metros cuadrados vendibles de la parcela (aproximadamente 12.800), se podr铆a afirmar que el valor del suelo en UVA por metro cuadrado vendible fue de 1267 UVAs. Este valor resulta un 40 por ciento inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableci贸 el gobierno porte帽o para el predio en cuesti贸n (2122 UVAs por metro cuadrado) en el marco impositivo de la ley 6.062, que es un buen indicador de los valores del mercado.

En concreto, el gobierno porte帽o habr铆a percibido 370 millones de pesos m谩s con s贸lo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusval铆a inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el H谩bitat Sustentable).

Ese no fue el 煤nico beneficio que consigui贸 la empresa de seguros: el gobierno porte帽o tambi茅n la autoriz贸 a pagar el precio de la tierra en c贸modas cuotas en pesos durante 24 meses.

La siguiente subasta no tuvo ni siquiera una pizca de innovaci贸n. Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas[2] que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios.

Esta sociedad an贸nima originaria de Villa La Angostura se qued贸 con 803 m2 del Parque de la Innovaci贸n (las Parcelas 1 y 2 de la manzana 146 G) por poco m谩s de 6,7 millones de d贸lares (USD 6.748.413). En la primera parcela, la subasta fue una pantomima: Angostura Inversiones fue la 煤nica oferente. En la parcela 2, hubo otro interesado y termin贸 pagando un 12% m谩s que el precio base. Seg煤n el diario La Naci贸n, 鈥渁煤n se desconoce el proyecto que desarrollar谩 en el lugar, aunque se trata de parcelas aptas para construcciones residenciales Premium鈥[3].

Las otras dos parcelas fueron adquiridas por el ITBA (Instituto Tecnol贸gico de Buenos Aires), universidad privada que fue la 煤nica oferente de la parcela de 3.197 m2, abonando exactamente el precio base USD 16.625.501[4]; y por la Universidad Torcuato Di Tella, quien tuvo la gentileza de subir el precio base en unos centavos de d贸lar y as铆 se qued贸 con un terreno de 1794 m2 por USD 10.010.267 [5].

Lo cierto es que, a la hora de pagar estos predios, los compradores podr谩n hacerlo en pesos y hasta en 16 c贸modas cuotas. Un beneficio con el que no cuenta ninguna familia que quiere acceder a la vivienda en la Ciudad, que debe pagar con billetes de d贸lares para acceder a la propiedad de cualquier inmueble. Larreta comenz贸 la desdolarizaci贸n del mercado inmobiliario, pero con las tierras p煤blicas.

Una r茅plica del modelo de urbanizaci贸n de Puerto Madero

En los 麓90 se dijo que resultaba necesario avanzar con la venta de tierras p煤blicas y habilitar la construcci贸n de Puerto Madero para financiar viviendas sociales y equipamiento de salud y educaci贸n en el resto de la Ciudad. Luego de treinta a帽os, ni un solo peso fue destinado a dichos fines. El dinero obtenido de las ventas fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero para la construcci贸n de la infraestructura y del espacio p煤blico del barrio. La Ciudad les devolvi贸 el dinero a los compradores de las tierras p煤blicas en dichas inversiones. La totalidad del aumento de valor del suelo por estas intervenciones estatales fue capturada por los nuevos due帽os de la tierra.

En el Parque de la Innovaci贸n se repite la misma historia. Ac谩 ya no hace falta mentir. La propia ley deja en claro que el 80% de la venta del Pol铆gono A se destinar谩 a la infraestructura del Parque de la Innovaci贸n, un emprendimiento inmobiliario privado.聽

En ese camino, a comienzos de a帽o, el GCBA desembols贸 casi 1000 millones de pesos ($998.000.869) a la empresa Bricons SA (cuyo presidente, Mario Raspagliesi, aport贸 500 mil pesos al PRO durante la campa帽a de Mauricio Macri en 2015, y contribuy贸 con otra cifra igual a trav茅s de una empresa familiar que produce aceite de oliva) para que realice la 鈥渁pertura de calles y veredas que integran el espacio p煤blico, la remediaci贸n, la demolici贸n de la totalidad del predio del ex Tiro Federal Argentino, la excavaci贸n, el tendido de red de infraestructura y la nivelaci贸n para los servicios b谩sicos鈥 de los tres pol铆gonos de este predio (Licitaci贸n P煤blica 719/SIGAF/20)[6].

Y en junio de este a帽o le adjudic贸 a la empresa PELCO SA la Licitaci贸n P煤blica N掳 799/SIGAF/2020 [7]para realizar el 鈥渢ransporte, tratamiento y disposici贸n鈥 de Residuos Peligrosos, ya que se trata del hist贸rico predio que ocup贸 hasta 2017 el Tiro Federal, para la cual destin贸 m谩s de 500 millones de pesos ($510.718.500), dinero que sale de los impuestos que pagamos las y los porte帽os.

Parque de la especulaci贸n inmobiliaria

La Ciudad vende por debajo del precio de mercado y vende las parcelas antes de que finalice la infraestructura. Es decir, el valor de las parcelas no tiene incorporada la plusval铆a que generar谩 la inversi贸n de la infraestructura estatal que ser谩 capturada por los nuevos propietarios. Los compradores se adue帽an de las parcelas con la garant铆a de que la sociedad porte帽a les costear谩 toda la infraestructura de servicios p煤blicos y de espacios p煤blicos. Si tan solo se esperara a realizar la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra ser铆a otro.

Esta acumulaci贸n de beneficios para los privados (ventas en cuotas, ventas prematuras, por debajo del precio de mercado, violando los fines del Plan Urbano Ambiental dado a la tierra p煤blica) es la culminaci贸n de la pol铆tica, entendida como el arte de transformar lo p煤blico en privado, que orienta a la gesti贸n de Rodr铆guez Larreta.

A trav茅s de la Resoluci贸n N掳 148/APRA/21 de la Agencia de Protecci贸n Ambiental se otorg贸 la Declaraci贸n de Impacto Ambiental para el proyecto Parque de la Innovaci贸n[8].

Por lo visto, para desprenderse de tierra p煤blica el GCBA siempre puede innovar.

Listado de Subastas del Pol铆gono C del Parque de la Innovaci贸n

Agosto 2020

1. Manzana 146 O Parcela 1. Comprador: Sancor Seguros. Compr贸 a precio base: 11,9 millones de d贸lares. La parcela tiene una superficie de 1800 m2. https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-74-20-5955.pdf

Julio 2021

2. Manzana 146 G Parcela 1. Comprador: Angostura Inversiones SA 鈥 Valor: u$s 3.148.413 (pag贸 1 d贸lar por sobre el precio base) Un solo oferente. Superficie: 401 m2.

Septiembre 2021

3. Manzana 146 G Parcela 2. Comprador: Angostura Inversiones SA. Valor base: 3.204.899,32. Valor venta: 3.600.000. Superficie: 401 m2.

4. Manzana 146 G Parcela 3. Superficie 1.873,84 m2. Valor: US$ 17.510.898. Qued贸 vacante por falta de oferentes.

5. Manzana 146 M Parcelas 1 y 2. Comprador: INSTITUTO TECNOL脫GICO DE BUENOS AIRES UNIVERSIDAD PRIVADA. Compr贸 a precio base: u$s 16.625.501. Superficie: 3197 m2

En marzo 2021, el GCBA anunci贸 la subasta de la Parcela 1 (Manzana 146 M) con una superficie de 1.684 m2 por unPrecio Base: USD 18.411.600)[9].

Sin embargo, en Agosto 2021 el GCBA volvi贸 a llamar a subasta, pero esta vez fue por las parcelas 1 y 2 de la misma manzana (146M), con casi el doble de superficie (3197 m2) pero con un precio base fue de USD 16.625.501, es decir, casi 2 millones de d贸lares menos que la parcela 1[10].

Octubre 2021:

6. Manzana 146 F Parcela 3. Comprador: Universidad Torcuato Di Tella. Valor: USD 10.010.266. Superficie: 1794 m2. 脷nico oferente. Pag贸 el precio base m谩s 24 centavos de d贸lar.

Noviembre 2021:

7. Llamado a subasta: Manzana 146E, Parcela 4. Precio base: USD 2.596.271,19). Superficie: 388 m2.

8. Llamado a Subasta: Manzana 146 F – Parcelas 1 y 2. Precio Base: USD $7.555.236. Superficie: cada parcela mide 388 m2.


[1] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-74-20-5955.pdf

[2] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-54-21-6209.pdf

[3] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/se-subastaron-otros-dos-terrenos-del-ex-tiro-federal-pero-solo-se-vendio-uno-nid10092021/

[4] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-60-21-6220.pdf

[5] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-69-21-6245.pdf

[6] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-SECTOP-65-21-6064.pdf

[7] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-MJGGC-361-21-6150.pdf

[8] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-SECA-APRA-148-21-6197.pdf

[9] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_LIC-SUBAS-LLAMADO-MDEPGC-SSABI-18056531-20-6086.pdf

[10] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-46-21-6194.pdf

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