Luego de un mes y medio de debate, finalmente no hubo acuerdo entre el oficialismo y la oposición en Diputados, y de la Comisión de Legislación General salieron tres proyectos distintos. Cada fuerza política eligió representar los reclamos de cada uno de los actores e intereses en juego: el Frente de Todos recogió las propuestas de las agrupaciones de inquilinos, mientras que Juntos por el Cambio hizo lo propio con las cámaras Inmobiliarias.
El dictamen mayoritario, del Frente de Todos, mantiene el espíritu de la norma vigente: contratos de tres años de duración con aumentos anuales establecidos por el índice actual, que toma en partes iguales la inflación del INDEC y la evolución de los salarios registrados según el RIPTE. Se agregaron, además, dos novedades: beneficios fiscales para que los propietarios vuelquen sus inmuebles al mercado y la obligación de bancarizar los cobros.
La oposición, por su parte, firmó dos dictámenes similares, aunque con matices. El de Juntos por el Cambio propone desregular el mercado, dando libertad a inquilinos y propietarios para establecer los aumentos. También vuelve a los dos años de duración del vínculo, tal como sucedía antes de la ley actual. El último, con la firma de Graciela Camaño (Peronismo Federal), adhiere a los dos años de contrato y corre del medio la regulación estatal de los aumentos, aunque introduce topes concretos atados a la inflación.
Esa pequeña diferencia técnica entre ambos proyectos opositores abrió en verdad un abismo en términos políticos porque le dejó servida la mayoría al oficialismo dentro de la comisión y abrió la puerta a un poroteo aún más ajustado cuando el debate llegue al recinto. El final, de todos modos, sigue abierto.
Pero los plazos para que eso finalmente suceda serán más largos de lo que esperaba la oposición. Dado que el proyecto mayoritario introduce modificaciones fiscales, debió ser girado a la Comisión de Presupuesto, que preside Carlos Heller, lo que dilata el debate al menos por unos meses más.
Todo sigue igual: el trasfondo del dictámen del Frente de Todos
“Es un mercado difícil de legislar”, introdujo el diputado Daniel Arroyo este miércoles durante la última reunión de Legislación General, antes de los dictámenes. “En mi caso, como en el de muchos de mis compañeros, empezamos este debate entendiendo que había que hacer cambios en la ley, pero fuimos modificando nuestra forma de pensar al calor de las exposiciones de inquilinos, inmobiliarias y especialistas. El problema no es tanto la ley, sino el contexto, en el que tenemos un 60 por ciento de inflación y un 45 por ciento de informalidad ”, reconoció el ex ministro de Desarrollo Social, quien habló por varios de los legisladores del Frente de Todos que recorrieron ese mismo camino.
Legislación General comenzó a debatir un nuevo texto a principios de abril, tras un acuerdo entre el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, y los titulares de los bloques de la UCR, Mario Negri, y del Pro, Cristian Ritondo. La oposición, ya en marzo, había tomado la iniciativa de la mano de Marta Liotto, militante radical y dueña de Liotto propiedades. La idea era aprovechar el crecimiento de escaños de la oposición para convocar a una sesión especial y directamente voltear la ley vigente. Ese amague forzó a Massa a negociar, y el resultado fue utilizar la comisión como un espacio en el que encontrar un consenso para un nuevo proyecto entre todas las fuerzas políticas.
Ya desde noviembre pasado, el propio Massa dijo que la ley había “fracasado”. La posición fue asumida por el presidente Alberto Fernández, que pidió por una nueva normativa cuando inauguró las sesiones ordinarias. Así y todo, en el oficialismo no había mucha idea de qué cambios introducir.
La diputada massista Marcela Passo fue la primera que empezó a trabajar en un texto a principios de este año, sobre todo tomando algunos de los reclamos de las inmobiliarias, pero finalmente no formó parte de la comisión. Por parte del Frente de Todos, además de Arroyo, ingresaron varios diputados y diputadas vinculados directa o indirectamente a las agrupaciones de inquilinos, como Federico Fagioli, Paula Penacca o Mara Brawer, que empujaron hacia otro tipo de norma, más progresiva, y terminaron imponiéndose.
Dos semanas antes de los dictámenes, sin embargo, las dudas y los debates en el oficialismo persistían y hasta se hablaba de estirar los plazos para cajonear el proyecto. No había intenciones ni de mostrar otra división interna ni tampoco de sancionar una ley “regresiva” como algunos caracterizaban por lo bajo al posible texto que se debatía. Incluso se llegó a mencionar la posibilidad de esperar a que el INDEC realizara el censo para tener datos fehacientes sobre la población inquilina.
Ya en febrero, el secretario de Comercio, Ricardo Feletti, había hecho un primer intento de delinear una política al respecto desde el Ejecutivo, y convocó tanto a las agrupaciones de inquilinos como a las cámaras inmobiliarias, preocupado por la baja de la oferta de inmuebles para alquiler y el alza de los precios, los dos problemas que todavía aquejan al mercado. Una de las iniciativas que propuso el secretario fue la de poner un impuesto a quien mantenga propiedades sin alquilar, solo aplicable a aquellos propietarios onerosos. La segunda de las reuniones había terminado a los gritos.
Para colmo, había cinco diputados oficialistas con proyectos propios, entre ellos Gisela Marziotta y José Luis Gioja, con varios artículos aún más ambiciosos que los actuales.
“Hoy el mercado financiero da más ganancias como inversión a corto plazo que comprar un departamento y ponerlo en alquiler, como estuvo de moda hace varios años, con otro dólar y con otra inflación. El problema es que el propietario no obtiene del alquiler la renta que razonablemente podría tener por el capital que compromete, y el inquilino no puede pagar esa renta», describió un funcionario del Ejecutivo sobre lo que se debatía entonces.
Finalmente, se impuso la idea de dictaminar un texto que prácticamente deja todo como está, siguiendo el consejo de varios especialistas de distintos centros de estudios y de los militantes de las agrupaciones. “Hay que darle más tiempo a esta ley”, resumió Arroyo.
“La ley de alquileres sigue vigente, la tienen que cumplir. Y la vamos a hacer cumplir”, festejó tras el dictamen la Federación Nacional de Inquilinos, con un recado a la oposición: “A llorar a la inmobiliaria”.
El índice y los precios
Según un informe del legislador porteño Matías Barroetaveña de abril de este año, si se compara el aumento de alquileres en relación a la inflación en la Ciudad antes y después de la entrada en vigencia de la ley, se observa que el índice establecido por el Estado benefició más a propietarios que a inquilinos. Con la alta inflación a partir de 2018 y 2019, los alquileres ya firmados habían quedado por debajo; con el nuevo ICL, estuvieron levemente por encima.
Pero la buena noticia para ambos -inquilinos y propietarios- es la estabilidad del precio. Durante el año pasado -primer año de plena vigencia de la ley- “el índice nacional de actualización de alquileres fue de 52,2%, contra una variación salarial del 53,4% y una variación de índices de precios al consumidor del 50,9% (INDEC, 2021). Esto muestra la razonabilidad del índice, tanto para locadores como para inquilinos (con trabajo registrado)”, dice el informe.
“Deberíamos no sobreestimar los efectos que produjo la ley de alquileres en el mercado, que se ha cumplido de forma parcial de acuerdo a los abusos por parte de inmobiliarias y propietarios, que las organizaciones de inquilinos han denunciado en múltiples oportunidades”, explica.
Durante algún momento del debate, incluso, en el Frente de Todos se especuló con modificar el índice, pero esa discusión quedó abortada. La mayor preocupación, entre los efectos indeseados de la intervención estatal, está a la hora de la renovación o la entrada a un nuevo inmueble: como los aumentos están fijados por ley, el abuso se traslada a los precios iniciales.
Según el último informe del portal Zonaprop, el valor del alquiler en la Ciudad aumentó en promedio 6,3% en abril respecto de marzo. Acumula en el año un 21,2%, similar a la inflación general.
El mercado y la oposición
De acuerdo al informe mensual que realiza el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en abril de este año había 22 mil inmuebles menos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires en comparación con el mismo mes del año pasado. Ese dato, que da cuenta de una fuerte retracción, fue utilizado como caballito de batalla por las cámaras inmobiliarias a la hora de pedir una modificación de la norma vigente.
Pero también fue refutado por varios especialistas durante el debate, que señalaron básicamente dos cosas: el mercado de alquileres no funciona con las leyes tradicionales de oferta y demanda y el fenómeno de la retracción viene desde mucho antes. “Ningún razonamiento de mercado perfecto funciona con el mercado inmobiliario. Los precios no suben ni bajan porque se retiren viviendas. Si tomamos la Ciudad de Buenos Aires desde 2013 para acá, la superficie disponible para alquilar se redujo de 138 mil hectáreas a menos de 40 mil, y el precio aumentó 1700 por ciento. Y eso es previo a la ley”, se explayó durante una de las sesiones de debate Guadalupe Granero Realini, del Centro de Estudios Metropolitanos.
Pese a todo, las inmobiliarias insistieron en su pedido de modificar la ley en base al argumento de levantar la oferta. “La totalidad de las instituciones del sector inmobiliario planteamos que es imperioso darle previsibilidad y certeza al mercado. Es necesario que los contratos tengan sólo una duración de dos años. Y que las actualizaciones de los montos se hagan por acuerdo de las partes. Estas son condiciones necesarias para comenzar a reactivar la oferta de inmuebles para locación”, escribieron en un comunicado previo a los dictámenes, que titularon “No volvamos a fracasar con la reforma de la ley de alquileres”.
Desde la campaña electoral, en que la oposición tomó el problema como parte de su agenda, los distintos legisladores de JxC llegaron a presentar casi 30 proyectos distintos. La mayoría de ellos planteaban una desregulación a fondo o directamente volver a la situación inicial. El dictamen final, menos ambicioso, incorpora los dos pedidos principales de las cámaras: bajar a dos años los contratos y liberar los precios. Ese texto, meses atrás, podría haber sido firmado por un sector no menor del propio oficialismo.
“Mientras que en enero el oficialismo proponía suspenderla e incluso trabajar en modificaciones, hoy defiende una ley que no funcionó”, se quejaron desde JxC luego de la reunión de este martes.
Ese dictamen, después de todo, no está muerto: si la oposición logra introducir algunos de los pedidos del peronismo federal, entre ellos poner un tope inflacionario a los aumentos, puede tener un mayor consenso a la hora de ser votado en el recinto, donde los votos realmente cuentan.
“Deberían llamarse juntos por la desregulación”, chicaneó Fagioli a la oposición, y recordó, junto a Marziotta y otros diputados, que el mercado de alquileres fue desregulado por un decreto de la dictadura, en el 76, y se mantuvo así hasta la ley sancionada por el senado en 2020. El argumento de regularlo, precisamente, había sido uno de los centrales cuando la norma vigente fue impulsada por el entonces diputado de JxC, Daniel Lipovetsky, a mediados de 2019.
Los inquilinos y la informalidad
Hubo una palabra pronunciada centenares de veces durante el mes y medio de exposiciones en Diputados: “inquilinización”. Describe el proceso por el cual crece el porcentaje de las personas que alquilan su vivienda en relación a las que son propietarias.
Según distintos estudios, recogidos en el informe de Barroetaveña, en la Ciudad de Buenos Aires el porcentaje de inquilinos llega al 35 por ciento, diez puntos más que “los promedios históricos”. La población total se mantuvo estable.
“Si comparamos la situación (de CABA) con el resto de los 31 aglomerados urbanos, que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) por medio de la Encuesta Permanente de Hogares, evidenciamos que en la Ciudad de Buenos Aires prácticamente se duplican la cantidad de inquilinos en relación al promedio de la totalidad de aglomerados seleccionados”, dice el informe.
Otro problema creciente, que escapó a la intervención de la ley, fue el de la informalidad. Según el ministro de Desarrollo Humano y Hábitat, Jorge Ferraresi, del total de los 3 millones de contratos de alquiler vigentes sólo se inscribieron en AFIP 230 mil, un porcentaje muy menor.
El CELS ya había llamado la atención sobre el problema. De acuerdo a una encuesta que realizó en conjunto con el instituto IDAES de la UNSAM, el 54% de los hogares inquilinos consultados en el AMBA “respondió que alquila de palabra, es decir, sin contrato por escrito”. “Entre ellos, el 43% está en una situación de vulnerabilidad alta, mientras que entre quienes cuentan con contrato escrito solo un 14% registra ese nivel de riesgo habitacional. Además, uno de cada tres inquilines declaró tener deudas de alquiler, una proporción que llega al 41% en los hogares que recibieron el Ingreso Familiar de Emergencia (IFE) en 2020”.
La ley vigente contaba con programas para paliar esa situación, pero nunca fueron implementados por el Ejecutivo.
