La AirBnbzaci贸n de la Ciudad de Buenos Aires

馃彙 La oferta de alquileres en d贸lares crece exponencialmente y trae consecuencias: aument贸 los precios locales, expulsa habitantes originarios y evita el pago de impuestos. 驴Es posible ponerle un l铆mite a las plataformas?

El concepto es tan novedoso como la modalidad de alquiler. Se escribe AirBnBzaci贸n, se pronuncia erbienbizaci贸n y refiere al fen贸meno por el cual los propietarios prefieren ofrecer sus inmuebles para alquileres temporarios en d贸lares que ponerlos en el mercado tradicional en pesos, elevando as铆 el precio del mercado local, expulsando a los habitantes originarios y creando una peligrosa burbuja especulativa en torno al precio de la vivienda.

La situaci贸n no es potestad exclusiva de la Ciudad de Buenos Aires; de hecho, se replica en casi todas las capitales de la regi贸n y sobre todo en aquellas ciudades m谩s tur铆sticas. M茅xico DF, R铆o de Janeiro y Santiago de Chile son ejemplos de una creciente oferta que capitalizan las plataformas y que afecta a los inquilinos locales. En Uruguay se present贸 la semana pasada un proyecto para regular las viviendas de uso tur铆stico, Portugal prohibi贸 nuevas licencias para AirBnB y Nueva York redujo la oferta de este tipo de alquileres. 驴Y por casa c贸mo andamos?

芦La AirBnbzaci贸n es la retracci贸n de la oferta de alquileres residenciales permanentes y la migraci贸n de esos inmuebles al mercado de alquileres tur铆stico temporario. Y eso se produce b谩sicamente por el boom del turismo internacional en Argentina y el cambio de h谩bitos de quienes eligen departamentos amoblados en lugar de hoteles. La otra explicaci贸n es por la diferencia de rentabilidad禄. Quien expone es Manuel Soc铆as, legislador del Frente de Todos en la Ciudad de Buenos Aires y uno de los principales voceros en la compleja causa que implica visibilizar la situaci贸n.

Los datos hablan por s铆 solos: en la consultora de PxQ de Emmanuel 脕lvarez Agis estudiaron el fen贸meno y concluyeron que la rentabilidad est谩 en el centro del debate. Mientras un alquiler tradicional en Recoleta brinda un r茅dito anual aproximado de 980 mil pesos, su equivalente en AirBnb asciende a los 12 mil d贸lares si se alquila de manera temporal durante apenas 20 d铆as al mes.

Las consecuencias son claras: retracci贸n de la oferta y dolarizaci贸n de los t茅rminos de referencia del mercado. 芦AirBnb est谩 en d贸lares por lo que opera como una mancha venenosa, referenciando al resto de los alquileres en la misma moneda禄, agreg贸 Soc铆as.

驴Qu茅 hacer entonces? 芦El primer desaf铆o es formalizar el mercado: hoy es totalmente informal y funciona en la clandestinidad禄, puntualiz贸 el legislador porte帽o. En el registro oficial de la Ciudad apenas se cuentan 500 departamentos inscriptos como prestadores de alquileres temporarios, pero la plataforma AirBnb ofrece m谩s de 15 mil: s贸lo 3% de los departamentos que se monetizan en d贸lares son declarados.

La tarea compleja es c贸mo regularizar un mercado tan informal. Soc铆as plantea que existen dos perspectivas: una m谩s punitivista, para gravar con multas a quienes no se registren, y otra basada en incentivos econ贸micos para que los propietarios que est茅n en el mercado AirBnB opten por formalizarse. La propuesta inicial ser铆a que el Estado permita ingresar los d贸lares producto de esas rentas (ya que hoy deben ser depositados en billeteras virtuales), a cambio de pagar una tasa o un tributo sobre esa facturaci贸n.

Sin embargo, a priori resulta complejo pensar en que el voluntarismo fiscal de los propietarios funcione, en un mercado donde (quienes alquilan en pesos) pocas veces declaran esos ingresos. 芦Si el Estado te permitiera disponer del d贸lar billete, como est谩 pensado el monotributo tecnol贸gico, ser铆a un est铆mulo fenomenal. El Estado cobrar铆a una tasa turista y podr铆a poner regulaciones sobre la cantidad de d铆as que esos departamentos pueden estar disponibles en las plataformas禄, respondi贸 el legislador. Claro, para ello deber铆a existir un organismo p煤blico dedicado a formalizar y regular el mercado, algo que por ahora parece lejano.

En el fondo del debate se encuentra el rol de las plataformas: empresas internacionales, que tributan en el extranjero, que se someten a la legislaci贸n de Luxemburgo, Delaware o Silicon Valley y que no son afectadas por la legislaci贸n local. Hace poco menos de un mes, Netflix debi贸 adaptar sus t茅rminos y condiciones a la legislaci贸n bonaerense, lo que sent贸 un precedente promisorio en materia de regulaci贸n de plataformas for谩neas. 驴Podr铆a pasar lo mismo con AirBnb?

芦Yo estoy absolutamente de acuerdo con ese gravamen pero es una competencia federal. Ese es el gran problema que tenemos con las plataformas: est谩n totalmente deslocalizadas, con domicilio fiscal en Luxemburgo o Pa铆ses Bajos, y resulta muy complejo adaptarlas a la tributaci贸n local. Sin embargo, a diferencia de Uber, AirBnb no tiene una actitud tan belicosa ante las regulaciones estatales, aunque eso lo quiero ver en mesa禄, concluy贸 Soc铆as quien agrega que la semana que viene iniciar谩 conversaciones con la plataforma.

El otro problema que trae aparejado este fen贸meno es el de la gentrificaci贸n: la expulsi贸n de habitantes originarios hacia zonas con suelos m谩s baratos producto de la especulaci贸n inmobiliaria. Una situaci贸n similar sucedi贸 en el Microcentro porte帽o, donde despu茅s de la pandemia, el propio Gobierno de la Ciudad alent贸 la Airbnbzaci贸n del barrio para garantizar la ocupaci贸n de inmuebles que antes eran oficinas. Al alentar este fen贸meno, el impacto sobre precios fue atroz y gener贸 la conversi贸n de un barrio entero en una zona de AirBnb.

Una de las v铆as para contrarrestar esta tendencia ser铆a el incentivo fiscal para quienes pongan sus alquileres en el mercado tradicional en pesos. Desde el despacho de Soc铆as sugirieron que quienes apuesten por esta modalidad podr铆an tener exenciones tributarias en el Impuesto a los Bienes Personales, lo que fortalecer铆a la oferta inmobiliaria en pesos y recompondr铆a cierta rentabilidad anual media de los alquileres.

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Yair Cybel

Una vez abraz贸 al Diego y le dijo que lo quer铆a mucho. F煤tbol, asado, cumbia y punk rock. Periodista e investigador. Trabaj贸 en TeleSUR, HispanTV y AM750. Desde hace 8 a帽os le pone cabeza y coraz贸n a El Grito del Sur. Actualmente tambi茅n labura en CELAG y aporta en campa帽as electorales en Latinoam茅rica.