La AirBnbzación de la Ciudad de Buenos Aires

🏡 La oferta de alquileres en dólares crece exponencialmente y trae consecuencias: aumentó los precios locales, expulsa habitantes originarios y evita el pago de impuestos. ¿Es posible ponerle un límite a las plataformas?

El concepto es tan novedoso como la modalidad de alquiler. Se escribe AirBnBzación, se pronuncia erbienbización y refiere al fenómeno por el cual los propietarios prefieren ofrecer sus inmuebles para alquileres temporarios en dólares que ponerlos en el mercado tradicional en pesos, elevando así el precio del mercado local, expulsando a los habitantes originarios y creando una peligrosa burbuja especulativa en torno al precio de la vivienda.

La situación no es potestad exclusiva de la Ciudad de Buenos Aires; de hecho, se replica en casi todas las capitales de la región y sobre todo en aquellas ciudades más turísticas. México DF, Río de Janeiro y Santiago de Chile son ejemplos de una creciente oferta que capitalizan las plataformas y que afecta a los inquilinos locales. En Uruguay se presentó la semana pasada un proyecto para regular las viviendas de uso turístico, Portugal prohibió nuevas licencias para AirBnB y Nueva York redujo la oferta de este tipo de alquileres. ¿Y por casa cómo andamos?

«La AirBnbzación es la retracción de la oferta de alquileres residenciales permanentes y la migración de esos inmuebles al mercado de alquileres turístico temporario. Y eso se produce básicamente por el boom del turismo internacional en Argentina y el cambio de hábitos de quienes eligen departamentos amoblados en lugar de hoteles. La otra explicación es por la diferencia de rentabilidad». Quien expone es Manuel Socías, legislador del Frente de Todos en la Ciudad de Buenos Aires y uno de los principales voceros en la compleja causa que implica visibilizar la situación.

Los datos hablan por sí solos: en la consultora de PxQ de Emmanuel Álvarez Agis estudiaron el fenómeno y concluyeron que la rentabilidad está en el centro del debate. Mientras un alquiler tradicional en Recoleta brinda un rédito anual aproximado de 980 mil pesos, su equivalente en AirBnb asciende a los 12 mil dólares si se alquila de manera temporal durante apenas 20 días al mes.

Las consecuencias son claras: retracción de la oferta y dolarización de los términos de referencia del mercado. «AirBnb está en dólares por lo que opera como una mancha venenosa, referenciando al resto de los alquileres en la misma moneda», agregó Socías.

¿Qué hacer entonces? «El primer desafío es formalizar el mercado: hoy es totalmente informal y funciona en la clandestinidad», puntualizó el legislador porteño. En el registro oficial de la Ciudad apenas se cuentan 500 departamentos inscriptos como prestadores de alquileres temporarios, pero la plataforma AirBnb ofrece más de 15 mil: sólo 3% de los departamentos que se monetizan en dólares son declarados.

La tarea compleja es cómo regularizar un mercado tan informal. Socías plantea que existen dos perspectivas: una más punitivista, para gravar con multas a quienes no se registren, y otra basada en incentivos económicos para que los propietarios que estén en el mercado AirBnB opten por formalizarse. La propuesta inicial sería que el Estado permita ingresar los dólares producto de esas rentas (ya que hoy deben ser depositados en billeteras virtuales), a cambio de pagar una tasa o un tributo sobre esa facturación.

Sin embargo, a priori resulta complejo pensar en que el voluntarismo fiscal de los propietarios funcione, en un mercado donde (quienes alquilan en pesos) pocas veces declaran esos ingresos. «Si el Estado te permitiera disponer del dólar billete, como está pensado el monotributo tecnológico, sería un estímulo fenomenal. El Estado cobraría una tasa turista y podría poner regulaciones sobre la cantidad de días que esos departamentos pueden estar disponibles en las plataformas», respondió el legislador. Claro, para ello debería existir un organismo público dedicado a formalizar y regular el mercado, algo que por ahora parece lejano.

En el fondo del debate se encuentra el rol de las plataformas: empresas internacionales, que tributan en el extranjero, que se someten a la legislación de Luxemburgo, Delaware o Silicon Valley y que no son afectadas por la legislación local. Hace poco menos de un mes, Netflix debió adaptar sus términos y condiciones a la legislación bonaerense, lo que sentó un precedente promisorio en materia de regulación de plataformas foráneas. ¿Podría pasar lo mismo con AirBnb?

«Yo estoy absolutamente de acuerdo con ese gravamen pero es una competencia federal. Ese es el gran problema que tenemos con las plataformas: están totalmente deslocalizadas, con domicilio fiscal en Luxemburgo o Países Bajos, y resulta muy complejo adaptarlas a la tributación local. Sin embargo, a diferencia de Uber, AirBnb no tiene una actitud tan belicosa ante las regulaciones estatales, aunque eso lo quiero ver en mesa», concluyó Socías quien agrega que la semana que viene iniciará conversaciones con la plataforma.

El otro problema que trae aparejado este fenómeno es el de la gentrificación: la expulsión de habitantes originarios hacia zonas con suelos más baratos producto de la especulación inmobiliaria. Una situación similar sucedió en el Microcentro porteño, donde después de la pandemia, el propio Gobierno de la Ciudad alentó la Airbnbzación del barrio para garantizar la ocupación de inmuebles que antes eran oficinas. Al alentar este fenómeno, el impacto sobre precios fue atroz y generó la conversión de un barrio entero en una zona de AirBnb.

Una de las vías para contrarrestar esta tendencia sería el incentivo fiscal para quienes pongan sus alquileres en el mercado tradicional en pesos. Desde el despacho de Socías sugirieron que quienes apuesten por esta modalidad podrían tener exenciones tributarias en el Impuesto a los Bienes Personales, lo que fortalecería la oferta inmobiliaria en pesos y recompondría cierta rentabilidad anual media de los alquileres.

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Yair Cybel

Una vez abrazó al Diego y le dijo que lo quería mucho. Fútbol, asado, cumbia y punk rock. Periodista e investigador. Trabajó en TeleSUR, HispanTV y AM750. Desde hace 8 años le pone cabeza y corazón a El Grito del Sur. Actualmente también labura en CELAG y aporta en campañas electorales en Latinoamérica.