La dolarización del mercado de vivienda en nuestro país atraviesa -parafraseando a Lenin- una fase superior marcada por la migración de cada vez más inmuebles a las plataformas de alquiler temporario, donde los servicios se ofrecen en valores de moneda extranjera. Este fenómeno, que algunos autores denominan «Airbnbización», fue advertido con preocupación en los últimos meses por la vicepresidenta Cristina Fernández de Kirchner al señalar el carácter bimonetario de la economía argentina, donde el dólar opera como moneda de ahorro y también de cambio para determinadas transacciones como las que tienen lugar en el mercado inmobiliario.
De acuerdo con un informe del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), dirigido por el legislador porteño Matías Barroetaveña, más de 15 mil propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En el año 2019, esta misma estimación se encontraba en las 9338 unidades, de forma tal que en apenas cuatro años creció 62 por ciento.
«Un problema global»
Desde CEM plantean que en todas las ciudades del país en las cuales se desplegaron los alquileres temporarios a través de plataformas digitales como Airbnb «se ha agravado el problema del acceso a la vivienda para quienes habitan los territorios». «Aún sigue siendo difícil para los gobiernos entender al fenómeno como algo que trasciende las dinámicas del turismo y que, por lo tanto, no es un mero problema comercial sino que implica impactos urbanos y habitacionales severos», señala el trabajo. Se trata, efectivamente, de tendencias globales con fuerte impacto en el desarrollo urbano.
Veamos algunas cifras: se estima que en 22 ciudades argentinas -a partir de la revisión de los datos provistos por AirDNA- hay 29.656 ofertas totales en Airbnb, de las cuales 26.469 corresponden a propiedades completas, es decir que el 89 por ciento de las ofertas son viviendas que sea alquilan enteras. En febrero de 2023, las propiedades que generaron mayores ganancias mensuales se encuentran en Mendoza, que promedió los 734 dólares al mes, mientras que Jujuy quedó en segundo lugar con un ingreso promedio de 501 dólares.
La situación en CABA
El informe destaca que Airbnb se está expandiendo aceleradamente en la Ciudad de Buenos Aires. Si en abril de 2022 se registraban 8768 ofertas activas, en febrero de 2023 ya había 14.080. En síntesis, en menos de un año las ofertas de alquileres temporarios a través de Airbnb crecieron en CABA el 61 por ciento. De acuerdo a los datos provistos por Inside Airbnb en marzo de 2023, hay 20.292 propiedades completas en oferta en Buenos Aires. Estos alquileres temporarios se localizan principalmente en el corredor norte de la Ciudad: seis de cada diez están a lo largo de Nuñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro y La Boca. «En Palermo y Recoleta están particularmente concentrados; allí se ofertan el 36% y 15% de las propiedades. Así, estos dos barrios concentran más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires», explican desde el Centro de Estudios Metropolitanos.
En Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas; en tanto en 2019 había 1 cada 31. De las 20.292 propiedades disponibles en marzo de 2023, sólo el 25,5% está disponible menos de 90 días al año; es decir que 3 de cada 4 inmuebles de alquiler temporario en la metrópolis porteña están en oferta más de tres meses al año, constituyendo un parque que difícilmente cumpla otra función por fuera de ese mercado inmobiliario.
«De esta forma, en la Ciudad de Buenos Aires casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos, es decir, constituyen un mercado habitacional especulativo», concluye la investigación.
