Si el fenómeno creciente del alquiler temporario y Airbnb venía modificando el paisaje urbano y fortaleciendo la crisis del alquiler habitacional, la derogación de la Ley de Alquileres por parte del gobierno de Javier Milei viene a completar el “efecto tenaza” contra millones de hogares inquilinos.
Para el vocero presidencial, la Ley de Alquileres “perjudicó al mercado inmobiliario”. A buen entendedor, pocas palabras. El famoso “acuerdo entre partes” que promueven el gobierno libertario y el mercado inmobiliario, acerca de los plazos del alquiler, los valores y el tipo de moneda a utilizar en el pago, se basa en el relato del mejoramiento de la oferta.
Sin embargo, la decisión del Gobierno de quitar toda regulación sobre el alquiler, no sólo dará lugar a una fuerte imposición de las condiciones por parte de inmobiliarias y rentistas a los inquilinos sino que va a multiplicar la tendencia hacia los contratos cortos, valores en dólares y ajustes de precios sin regulación ni tope y cada menor tiempo. Tenderá a borrar la frontera entre el alquiler temporario y el acceso a la vivienda permanente.
La Ley de Alquileres establece contratos de 3 años, ajuste anual y precio regulado por el Estado, en un promedio entre inflación y salarios. La reforma le sumó la prohibición de oferta en moneda extranjera. Para noviembre, según el CESO, los precios de mercado aumentaron entre un 250% y 300% anual (oferta de precios de inicio de contrato), mientras que la inflación fue de 149% interanual y el Índice de Contrato de Locación (ley de alquileres) fue del 119% para los ajustes anuales. Entre la Ley de Alquileres y el mercado, la diferencia es más del doble.
Por su parte, los alquileres temporarios ya vienen generando múltiples efectos. Achican la oferta de viviendas para alquiler, impulsan la suba de precios, dolarizan la oferta, y se construye cada vez más para actividad turística o de paso y no para habitar. Este fenómeno, sumado al crecimiento de las viviendas vacías como “reserva de valor”, tiene un fuerte impacto en la actual crisis.
El problema del acceso a la vivienda no se restringe a CABA o la zona metropolitana, sino que ha crecido en todo el país. Capitales de provincias, ciudades intermedias, ciudades turísticas o universitarias. Mar del Plata, Tandil, Bariloche, San Juan o Salta, Rosario o Córdoba, Mendoza o Ushuaia, La Plata o Bahía Blanca, Neuquén o el conurbano bonaerense, da igual.
A su vez, la tendencia hacia la dolarización de la vivienda y los alquileres viene preparándose hace tiempo. Comenzó con Martínez de Hoz, cuando desreguló el precio de los alquileres y la dolarización de la vivienda. Ese cambio estructural nunca volvió atrás. Sólo los alquileres quedaron pesificados. Y recién con la Ley de Alquileres -impulsada por las organizaciones de inquilinos- el precio del alquiler, por lo menos el ajuste durante el contrato, volvió a quedar en manos del Estado.
Sin embargo, cada impacto devaluatorio de la moneda fortalece la tendencia dolarizadora de la vivienda, y junto al proceso inflacionario pujan por realizar ese valor en los alquileres. Y hoy venimos de 8 años continuos de devaluación e inflación.
El dólar oficial pasó de $9,8 en 2015 a $400 al cierre del gobierno de Alberto Fernández. El nuevo gobierno ya lo llevó a más de $780. La inflación anual fue del 17,19% en 2015 al 160%. Pero luego del salto devaluatorio del 118% del gobierno de Milei en un día, la inflación y la inestabilidad de precios es total. Esta espiral se va a expresar de forma directa en la vivienda y los alquileres.
Actualmente están ofreciendo entre 300% y 600% de aumento para las renovaciones. La mayoría no está pudiendo firmar nuevos contratos, en un país con más de 2 millones de viviendas vacías, y quienes aún tienen contrato las inmobiliarias les piden “actualizaciones voluntarias” por fuera de la ley.
Con las nuevas medidas desregulatorias del Gobierno, todo alquiler será temporario y dolarizado, dando rienda suelta a la utopía de la casta inmobiliaria en Argentina.
